儒余股份認(rèn)為工業(yè)上樓”已成為新形勢(shì)下城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)形式之一，將快速、全面地在全國主要省市鋪開建設(shè)，為避免“工業(yè)上樓”類項(xiàng)目粗放、無序開發(fā)，理清“工業(yè)上樓”發(fā)展的可行性、必要性，做好細(xì)分產(chǎn)業(yè)的定位及設(shè)施配套規(guī)劃，針對(duì)性制定相應(yīng)的發(fā)展策略，因地制宜、精準(zhǔn)發(fā)展將是各地“工業(yè)上樓”開發(fā)工作的重中之重。

“工業(yè)上樓”是一種將重量較輕、震動(dòng)較小的生產(chǎn)設(shè)備遷移至高層，以促進(jìn)土地集約化利用，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)成本所衍生出的立體式開發(fā)模式。經(jīng)過十余年的發(fā)展，我國“工業(yè)上樓”已在廣東初步形成了較完善的發(fā)展模式和政策體系，建成了一批優(yōu)秀示范園區(qū)，并向長三角等東部沿海地區(qū)鋪開。

一、“工業(yè)上樓”是新形勢(shì)下城市制造業(yè)集約化、高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，將“工改工”與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)合，是未來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。對(duì)于我國絕大多數(shù)城市來說，制造業(yè)是其競爭力的基石，也是解決居民就業(yè)問題的壓艙石。我國2020年經(jīng)濟(jì)體量前20的城市中，僅有北上廣三城的第三產(chǎn)業(yè)占比，能夠達(dá)到或超過70%。在制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型要求下，推進(jìn)低效工業(yè)園改造升級(jí)，拓展制造業(yè)發(fā)展空間，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是我國大多數(shù)城市提質(zhì)發(fā)展的主要路徑。

由此發(fā)展形成的“工業(yè)上樓”模式，是城市制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展背景下，順應(yīng)產(chǎn)城融合、智能制造大勢(shì)，破解用地緊缺痛點(diǎn)，打造垂直工廠的新思路。一方面，我國城市飽受土地開發(fā)強(qiáng)度大、人地矛盾突出等城市化遺留問題困擾，亟需通過“工業(yè)上樓”提升土地開發(fā)集約度。以深圳為例，其人口高度密集，每平方公里人口密度達(dá)到8851人，居內(nèi)地城市首位；相對(duì)的，其規(guī)劃建設(shè)用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，每年平均僅有6平方公里新增建設(shè)用地指標(biāo)。工業(yè)上樓將是城市破解建設(shè)用地瀕臨“天花板”的新抓手。

另一方面，工業(yè)上樓是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，打造高質(zhì)量創(chuàng)新“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的新路徑。通過工業(yè)上樓實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高密度開發(fā)，是推動(dòng)我國大多數(shù)城市平面式的產(chǎn)城分區(qū)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榇怪被l(fā)展的產(chǎn)城融合模式的有效方法，有助于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市功能融合、空間整合，達(dá)到“以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)，產(chǎn)城融合”的協(xié)同發(fā)展格局。

傳統(tǒng)產(chǎn)城分區(qū)模式和新興產(chǎn)城融合模式對(duì)比

最后，制造業(yè)向智能化、先進(jìn)化發(fā)展的趨勢(shì)也為上樓生產(chǎn)創(chuàng)造了有利條件。智能制造是制造業(yè)未來的發(fā)展方向，在新興技術(shù)加持下，其制造產(chǎn)線較輕、形象良好、污染較小，與“工業(yè)上樓”有著較好的適配性，具備在城市中集約化發(fā)展的條件。以深圳為例，其打造的“20+8”產(chǎn)業(yè)集群以“高、精、尖、輕”為主要特征，當(dāng)局已經(jīng)明確連續(xù)5年每年以“工業(yè)上樓”模式建2000萬平方米廠房，已形成全至科技園、寶龍智造園等典型示范上樓項(xiàng)目。

二、“工業(yè)上樓”開發(fā)策略簡析

在簡單介紹“工業(yè)上樓”必要性和可行性的基礎(chǔ)上，本文將從產(chǎn)業(yè)維度展開，具體分析“工業(yè)上樓”的開發(fā)策略?？梢悦鞔_的是，“工業(yè)上樓”是一項(xiàng)要求審慎評(píng)估的系統(tǒng)工程，需要根據(jù)實(shí)際需求因地制宜發(fā)展。在決定一類產(chǎn)業(yè)上樓發(fā)展前，首先需要評(píng)估產(chǎn)業(yè)上樓的可行性與配套需求，具體包括產(chǎn)業(yè)篩選和廠房需求評(píng)估兩大環(huán)節(jié)：

①  產(chǎn)業(yè)篩選

從市場上已實(shí)現(xiàn)上樓發(fā)展的產(chǎn)業(yè)來看，有新興的高端制造類產(chǎn)業(yè)，如機(jī)器人、生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體等，也有較為傳統(tǒng)的行業(yè)，如紡織服裝、機(jī)械五金等，范圍廣，門類多。為更準(zhǔn)確地篩選適合上樓的產(chǎn)業(yè)類別，本文參考《深圳市光明區(qū)“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南》中提出的五要素篩選模型，對(duì)預(yù)備上樓的產(chǎn)業(yè)及其各環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估篩選。

五要素模型判斷要素包括五類：環(huán)保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設(shè)備載重。該模型從產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)各個(gè)要素進(jìn)行綜合評(píng)估，作為判斷產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工藝是否適宜上樓生產(chǎn)的依據(jù)。鑒于安全生產(chǎn)的重要性，將環(huán)保安全要素作為第一級(jí)別要素，直接決定項(xiàng)目是否可行，其他四要素作為第二級(jí)別要素，決定產(chǎn)業(yè)上樓的程度。將各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)置入五要素模型篩選，可判斷該產(chǎn)業(yè)是否適宜上樓生產(chǎn)。

“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)細(xì)分環(huán)節(jié)篩選流程及示例

“工業(yè)上樓”重點(diǎn)鼓勵(lì)上樓細(xì)分產(chǎn)業(yè)

值得強(qiáng)調(diào)的是，在上述分析篩選標(biāo)準(zhǔn)之外，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目在具體實(shí)踐中，除明確推薦的產(chǎn)業(yè)外，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展需求、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)等影響，地方會(huì)通過調(diào)整載體及配套設(shè)計(jì)來推動(dòng)部分非推薦產(chǎn)業(yè)上樓。例如廣東順德的容桂華口電鍍產(chǎn)業(yè)園，就是在城市工業(yè)用地緊缺，產(chǎn)業(yè)又因其在地方產(chǎn)業(yè)體系中的重要性無法作簡單騰退處理，從而將電鍍業(yè)這一理論上非推薦的產(chǎn)業(yè)做上樓的范例。

② 廠房需求評(píng)估

根本上來說，“工業(yè)上樓”廠房是基于企業(yè)業(yè)務(wù)需求定制的一套綜合方案。完整的“工業(yè)上樓”建筑指標(biāo)體系涵蓋平面設(shè)計(jì)、外立面、室內(nèi)環(huán)境、建筑容量、樓層規(guī)格、減振隔振、交通物流、節(jié)能環(huán)保、消防要求、建筑智能化等多種方面。

總的來說，生產(chǎn)設(shè)備越是龐大、沉重，生產(chǎn)線越是復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)所能上的最高樓層數(shù)就越低，對(duì)樓層層高、載荷等樓宇承載能力的要求也越高，如機(jī)械制造、新材料和涂料等。相對(duì)的，生產(chǎn)線越輕、工藝流程越簡單，產(chǎn)業(yè)就能上到較高的樓層，對(duì)樓宇承載能力的要求也不那么苛刻，如機(jī)器人、生物醫(yī)藥、電子信息等智能制造類產(chǎn)業(yè)。另一方面，生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體等精密制造類產(chǎn)業(yè)所需的特殊配套更多（減振隔振、防塵、污染處理等）。此外，一些獨(dú)有的設(shè)計(jì)使得“工業(yè)上樓”廠房具備與普通廠房的比較優(yōu)勢(shì)，例如通過緩坡道實(shí)現(xiàn)多首層的設(shè)計(jì)，使得貨車可直接將貨物運(yùn)到2層及更高的樓層，提高貨運(yùn)效率。

現(xiàn)有“工業(yè)上樓”部分產(chǎn)業(yè)樓宇指標(biāo)參數(shù)參考

需要特別指出的是，“工業(yè)上樓”要素分析模型及部分樓宇指標(biāo)僅是供讀者參考的理論模型。在產(chǎn)業(yè)實(shí)踐中，不管是產(chǎn)業(yè)篩選還是廠房建設(shè)，都需要立足區(qū)域發(fā)展實(shí)際以及目標(biāo)招商企業(yè)的具體業(yè)務(wù)需求，因地制宜研判實(shí)施。

三、總結(jié)

根據(jù)儒余的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，適配良好的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園將有效賦能多方發(fā)展。當(dāng)高層工業(yè)樓宇能夠精準(zhǔn)滿足入駐企業(yè)的生產(chǎn)需求，并具備完善的服務(wù)功能（包括餐飲、住宿、休閑娛樂等），“工業(yè)上樓”將為入駐企業(yè)帶來更多獲得感，是一舉多得的發(fā)展模式，適合在工業(yè)基礎(chǔ)好、土地短缺以及有產(chǎn)業(yè)保存與升級(jí)需求的城市發(fā)展。

此外，在“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的開發(fā)前，要堅(jiān)持規(guī)劃先行，先急后緩，抓重點(diǎn)突破。其中“急”的內(nèi)容就是指要做好產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的前期梳理分析工作，要對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面、細(xì)致的分析研判，確定進(jìn)入“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的細(xì)分產(chǎn)業(yè)門類，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

前置的產(chǎn)業(yè)分析定位工作不僅有利于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營方加強(qiáng)對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的把握和發(fā)展機(jī)遇的洞察，制定科學(xué)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路和策略，構(gòu)建富有競爭力和差異化的產(chǎn)業(yè)體系與生態(tài)；更有助于將“工業(yè)上樓”的招商工作前置，從而更精準(zhǔn)對(duì)接目標(biāo)招商企業(yè)，了解企業(yè)訴求，更合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)廠房產(chǎn)品的形態(tài)、規(guī)格、種類等，讓供需對(duì)等，實(shí)現(xiàn)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目開發(fā)商與入駐企業(yè)的雙贏。

儒余股份在產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域開發(fā)策劃、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、政策規(guī)劃、招商策劃有超過10年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)案例數(shù)量超過200個(gè)，長期顧問及運(yùn)營服務(wù)對(duì)象超過30個(gè)。儒余股份積累有豐富的“工業(yè)上樓”相關(guān)主題研究內(nèi)容和項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目遍及上海、蘇州、無錫、深圳等地，在“工業(yè)上樓”領(lǐng)域有較為成熟的方法論、路徑策略、投資機(jī)制與產(chǎn)業(yè)資源匹配體系。